रेंगता रेरा फलते-फूलते एजेंट, कानून के पालन में फिसड्डी हुआ मध्यप्रदेश रेरा

कुल 1099 एजेंट पंजीकृत 330 का नहीं हुआ रिन्यूअल

डॉ. देवेंद्र मालवीय

Madhya Pradesh Rera News। रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (रेरा) का गठन रियल एस्टेट क्षेत्र को नियंत्रित और प्रबंधित करने के उद्देश से किया गया, यह परियोजनाओं, कार्यों, एजेंटों के कर्तव्यों के पंजीकरण से संबंधित है। रियल एस्टेट की खरीद-फरोख्त में प्रॉपर्टी डीलर अहम कड़ी है। रेरा के मुताबिक ग्राहकों को धोखाधड़ी से बचाना है इसलिए प्रॉपर्टी डीलर या एजेंट अब रेरा के दायरे में है। हर प्रॉपर्टी डीलर को रजिस्ट्रेशन के साथ ही उसके विजिटिंग कार्ड एवं प्रतिष्ठान के बाहर रेरा नंबर अंकित करना आवश्यक है।

अधिनियम के मुताबिक कौन होते हैं एजेंट, ब्रोकर या दलाल –

RERA अधिनियम के अनुसार, ‘रियल एस्टेट एजेंट’ का अर्थ वह व्यक्ति है जो सेवाओं के लिए पारिश्रमिक शुल्क चाहे वह कमीशन के रूप में हो या अन्य प्राप्त करता है, जो परिचय देता है, किसी भी माध्यम से, संभावित खरीदार और विक्रेता, इसमें संपत्ति डीलर, दलाल, बिचौलिए, चाहे वे किसी भी नाम से पुकारे जाएं या किसी भी प्रकार की बिक्री गतिविधि का हिस्सा हो शामिल हैं।

ज्यादातर प्रॉपर्टी डीलर बिना रजिस्ट्रेशन कर रहे हैं कारोबार –

सर्वे के मुताबिक मप्र में ज्यादातर प्रॉपर्टी डीलर बगैर रजिस्ट्रेशन के कारोबार कर रहे हैं। इससे प्रॉपर्टी के कारोबार में लोगों को ठगे जाने की आशंकाएं ज्यादा रहती है। बाजार अपंजीकृत एजेंटों के साथ फल-फूल रहा है, बिना किसी नैतिकता, व्यावसायिकता और नियमों के काम किए जा रहे है, हर तरफ असुरक्षित माहोल है। एजेंटों के पंजीकरण को लेकर सरकार और मप्र रेरा सुस्त है, अपंजीकृत एजेंट के लिए ठोस कदम नहीं उठाये गए। अधिकारी इसे जनमानस और रियल स्टेट से जुड़े लोगों के बीच क्रियान्वयन करने में अब तक फिसड्डी साबित हुए हैं। रेरा इस पर नियंत्रण कब करेगा यह देखना होगा।

नियम यह है कि केवल पंजीकृत एजेंट ही पंजीकृत संपत्ति का सौदा कर सकता है –

धारा 3 (रियल एस्टेट प्राधिकरण के साथ अचल संपत्ति परियोजनाओं का पूर्व पंजीकरण) के तहत कोई भी एजेंट खुद को पंजीकृत कराए बिना कोई बिक्री नहीं कर सकता, साथ ही पंजीकृत एजेंट केवल रेरा पंजीकृत प्रोजेक्ट ही बेच सकता है।

मप्र में रेरा पंजीकृत एजेंट्स की स्तिथि-

मध्य प्रदेश भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण की वेबसाइट https://www.rera.mp.gov.in/ के मुताबिक खबर लिखे जाने तक पंजीकृत एजेंट्स की संख्या 1099 है। दैनिक सदभावना पाती ने पुराने आंकड़ों को खोजकर पाया कि 327 ऐसे एजेंट्स है जिनका पंजीकरण समाप्त हो गया है और मप्र रेरा उनका रिन्यूअल नहीं कर रहा है जबकि इनमे से अधिकतर एजेंट्स लगातार निर्बाध रूप से ब्रोकर का काम कर रहे है जो कि अनेतिक है। दैनिक सदभावना पाती ने इन 327 एजेंट्स से संपर्क किया तो लगभग 40 एजेंट्स ने रिप्लाई कर अपना पक्ष दिया, ज्यादातर एजेंट्स ने जवाब देना भी उचित नहीं समझा। कुछ एजेंट्स के मुताबिक उन्होंने अपने सीए के माध्यम से आवेदन किया है पर रेरा रिन्यू नहीं कर रहा है।

मप्र में रेरा पंजीकृत एजेंट्स की स्तिथि
शहर	पंजीकृत एजेंट्स
ग्वालियर	6
जबलपुर	14
भोपाल	59
अन्य जिले	54
इंदौर	966
कुल	1099

हकीकत यह है कि इन चार बड़े शहरों में ही लाखों की संख्या में अपंजीकृत एजेंट निडरता से काम कर रहे है। मप्र रेरा के अधिकारियों द्वारा इन पर कभी सक्ती नहीं बरती गई और न ही इसे लेकर जागरूकता के प्रोग्राम चलाए गए।

कैसे होता है रजिस्ट्रेशन –

रेरा की वेबसाइट पर रजिस्ट्रेशन के आप्शन में जाकर एजेंट्स रजिस्ट्रेशन फॉर्म ओपन करके नियमों को पढ़कर आगे बढे, यहाँ चार आप्शन है; इंडिविजुअल, कंपनी, प्रोप्रराइटर शिप फर्म, पार्टनरशिप फर्म। आप अपनी केटेगरी सलेक्ट कर निर्धारित शुल्क के साथ फॉर्म भर सकते है। यहाँ ध्यान देने वाली बात है कि जब इंडिविजुअल फॉर्म भरा जाता है तो इनके लिए एक शपथ पत्र देना आवश्यक है जिसके अनुसार 3 मुख्य नियम है..

1. यह कि में स्वयं रियल इस्टेट एजेंट (ब्रोकर का) कार्य करता हूँ। मेरे साथ अन्य व्यक्ति/ कर्मचारी कार्य नहीं करते है। 
2. यह कि रियल इस्टेट एजेंट का मेरे द्वारा किया जाने वाला कार्य मेरी आय का प्राथमिक स्त्रोत नहीं है।
3. यह कि रियल इस्टेट एजेंट के कार्य हेतु मेरा पृथक से कार्यालय नही है और इसे मै निवास से करता हूँ।

जबकि इसके उलट अधिकतर पंजीकृत एजेंट अपना कार्पोरेट ऑफिस चला रहे है जहाँ सेंकडों की तादाद में अपंजीकृत एजेंट इनके हाथ के नीचे काम कर रहे है। वहीँ इस पंजीकरण में रेरा की खामी है कि एजेंट के पजीकरण से पूर्व इनका पुलिस वेरिफिकेशन या पुलिस केसों की जानकारी नहीं ली जा रही है जिस कारण अपराधी किस्म के व्यक्ति की इसमें पंजीकृत होने की सम्भावना है।

मप्र में नहीं है पंजीकरण पूर्व ट्रेनिंग का नियम –

महाराष्ट्र में रेरा एजेंट पंजीकरण के पूर्व 20 दिन की ट्रेनिंग का प्रावधान लागू किया गया है, ट्रेनिंग उपरांत परीक्षा में पास होने पर ही पंजीकरण किया जाता है मध्य प्रदेश में ऐसा कोई नियम शासन द्वारा लागू नहीं किया गया है जिससे अप्रशिक्षित और अयोग्य एजेंट पंजीकृत हो रहे है जो न तो नियम जानते है और न रेरा के उद्देश्यों की पूर्ति के लिए फिट बैठते है।

पंजीकृत एजेंटो ने भी नहीं दिया ब्योरा –

नियम अनुसार पंजीकृत एजेंटो को वार्षिक ब्यौरा देना होता है जिसमें उनके द्वारा कितनी संपत्ति बेची गई, किसको बेची गई, किस प्रमोटर की बेची गई, आदि जानकारी देना होती है, पर इस नियम का क्रियान्वयन भी रेरा द्वारा नहीं करवाया गया। अधिकतर एजेंट ने ब्यौरा नहीं दिया जिसके कारण संपत्ति बिक्री के सही आंकड़े सामने नहीं आये।

अपंजीकृत एजेंट से धोखेबाजी और काले धन का उपयोग बढ़ रहा –

ऐसे एजेंट का कोई रिकॉर्ड शासकीय दफ्तर में नहीं होता जिसके कारण धोखेबाजी की संभावना बढ़ जाती है, यह अपंजीकृत एजेंट सरकार को राजस्व हानि तो दे ही रहे हैं साथ ही इनका ऑडिट नहीं होने से शहरों में डायरियों पर माल बिक रहा है जिसका कोई रिकॉर्ड ना सरकार के पास है और ना अन्य विभागों में। ऐसे अपंजीकृत एजेंट इस इंडस्ट्री को दीमग की तरह चाट रहे हैं।

कुछ सफेद पोष प्रमोटर जिनके कुछ प्रोजेक्ट तो रेरा में अप्रूव है पर ज्यादातर प्रोजेक्ट बिना रेरा अप्रूव होकर डायरियों पर बेचे जा रहे हैं ऐसे प्रमोटर इन अपंजीकृत एजेंटो के माध्यम से अपने कार्य को आसानी से विस्तार कर रहे हैं जिसका सीधा नुकसान सरकार के राजस्व पर और जनता की जेब पर पड़ रहा है, आम आदमी की जिंदगी भर की कमाई को ऐसे एजेंट चूना लगा जाते हैं।

RERA एजेंट के गैर-पंजीकरण और उल्लंघन के लिए जुर्माना

कोई भी अपंजीकृत ब्रोकर रियल्टी लेनदेन में लिप्त पाया गया तो इस अवधि के दौरान प्रति दिन 10,000 रुपये का जुर्माना लगाया जाएगा, वहीँ पंजीकृत रियल एस्टेट एजेंट RERA के प्रावधानों (अपनी भूमिकाओं, जिम्मेदारियों, पंजीकरण, रिकॉर्ड रखने, नवीनीकरण आदि का उल्लेख करते हुए) का अनुपालन करने या उल्लंघन करने में विफल रहता है, तो वह हर दिन के लिए दस हजार रुपये के जुर्माने के लिए उत्तरदायी होगा। डिफ़ॉल्ट जारी है, जो संचयी रूप से पाँच प्रतिशत तक बढ़ सकता है। किसी अपंजीकृत परियोजना का विपणन करना या किसी भी प्रकार की धोखाधड़ी में लिप्त होना। उल्लंघन करने पर उसका पंजीकरण भी रद्द कर दिया जाएगा, 3 साल तक की जेल का प्रावधान भी है।

अन्य प्रदेशों से मप्र रेरा का तुलनात्मक अध्ययन
राज्य	पंजीकृत एजेंट्स
महाराष्ट्र	44957
राजस्थान	6789
उत्तरप्रदेश	6520
पंजाब	3046
मध्य प्रदेश	1099
नोट:उपरोक्त आंकड़े सभी प्रदेशों की रेरा वेबसाइट से दिनांक 20 सितम्बर2023 तक कि स्तिथि के हैं।

दैनिक सदभावना पाती ने रेरा सेक्रेटरी नीरज दुबे (पूर्व आईएस) से इन सब मामलों को लेकर बात की तो उन्होंने स्पष्ट रूप से ऑफिशियल जानकारी देने से मना कर अपनी असमर्थता जताई और कहा कि आपको जो जानकारी चाहिए वो अध्यक्ष से लीजिये।

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